主持人：欢迎大家的到来。新型城镇化的核心是以人为本，随着农业转移人口市民化进程的持续推进，无论是从农村到城市的转移，还是不同城市之间的转移，都必然扩大对住房这种基本生活资料的需求规模。
同时，新增城市人口的住房需求也必然对房地产市场格局带来新的变化，目前一部分热点城市房价高涨、住房紧缺；而另一部分城市房地产市场却出现“空城”“鬼城”的现象，新型城镇化该如何促时房地产业健康发展？如何为农业转移人口住有所居提供保障？针对这一系列问题，本期《新华有约》邀请到南京多位业内人士共同探讨。
新型城镇化有两个关健词，一个美丽中国，一个城镇化，张教授，您如何理解这两个关健词，这两者之间有什么内在关联？
张启祥：以我的理解，美丽中国最核心的是李克强总理说的人的现代化，现在又讲人的文明程度，讲远一点就是人的公民意识，我们一步一步过来，从农民到公民，这里面有很多事情要做。我们第一步是农民转为市民，在人的城镇化的同时，把自然建设的更美丽，保持自然风光，保持住子孙后代的资源遗产，现在很多热点，包括雾霾和环境污染，都提到了这个问题，如果要城镇化，把环境透支了，就不是我们要的城镇化了，就失去意义了。我之前写过很多文章，我们之前的城镇化过程主要偏重于土地的城镇化，把县改为区，农民身份转变，从村变成社区。土地城镇化很容易办到，尤其在我们这个体制下比较容易。但要实现人的城镇化，就有很多的工作要做。
主持人：要有一个长远的大计。
张启祥：现在提出美丽乡村，这个话我有一个PPT里面用了一个资料，美国卫星拍的中国城镇化的示意图，灯光效应，长三角地区明显亮一些，到南京这边，到合肥这边就黯淡了。但是城镇化不是村村冒烟，我们是要美丽中国。这个从全局来看，会是比较生态、和谐。讲个具体的例子，当前的雾霾现象和其他的一些污染严重的情况，从科学的角度是我们透支了，对大自然进行了过分的索取，所以造成了环境上我们不愿意看到的局面。
我们讲要新型城镇化，不是村村冒烟，应该是把资源集约化利用。
先说这么多。
主持人：张教授是讲了一个宏观层面的东西，我们关注一下房地产，随着城镇化的推进，对房地产的格局会产生什么样的影响？请问世联地产。
世联地产：一个是开发模式上会偏向于旅游地产，包括溧水高淳去年的规划，以及今年江宁的规划来说，都是利用现有资源，以旅游带动地产，所以旅游地产会在下面有一个兴起。另外一个，城镇化中必然会带来一个工业化的推进，工业化会产生一些污染，下面住房会比较偏向节能、绿色、科技的住宅，这是两个方向。
主持人：我们想听听汪晓霞老师，您从媒体的角度谈谈我们城镇化格局的变化。
汪晓霞：从这次全国两会来看，李克强总理的政府工作报告中对新型城镇化有一个表述，他主要是提了三个一个亿。三个一亿主要是着重解决好促进约一亿农业转移人口落户城镇，一亿人居住的城镇棚户区和城中村改造，还有一亿人在中西部地区实现城镇化，这个会形成未来房地产发展的巨大动力。我们知道有序转移农业人口户籍改革，会把更多的农民吸纳到城市里面来，这会形成一定的房地产需求。包括这个不断的人口增长，稳定的工作居住环境也会有一定的提升，现在我们在进行务工人员的住房保障，而且他们的收入不断的提高，这个都可以促进经济实力新市民的购房需求的释放。我们也看到，他实行不同城市差别化的政策，这个也会加速城镇住房需求结构的变化，根据不同的人群打造不同的住房产品，还有一个是说这个棚户区的改造，实际是一个政府托底民生，让更多的中低收入群体住有所居，另一方面，企业通过债券融资可以得到一个输血，可以通过旧城改造和棚户区改造，获得一些资本市场的融资实现利润。
主持人：实际上我们有一个观点，城镇化未来会拉动40万亿的投资，我想听听开发商的看法，中航科技城，您认为我们房地产在这个40万亿里面会有什么样的机会？
中航科技城：其实我们作为开发商来说，也是比较支持城镇化建设的，尤其是国家也有很多的政策，现在在扶持这个方面。对于我们开发商来说，作为城镇化，我们更多的会考虑投入旅游地产，因为旅游地产是最容易达到效果的。包括我记得去年也提到，在一些城镇有很多小产权的房子，之前大家都觉得这个概念是很模糊的，不知道最后会是什么样子。去年在会议上明确，小产权房是不允许转正的，所以陆陆续续我相信政府也会有很多动作慢慢改善这个问题，这对于我们开发商来说也是一个机会。因为小产权房一旦动起来，土地会越来越多。
主持人：张老师您曾经说过一句话，南京市场是卖什么东西可以赚钱，您能不能谈谈。
张启祥：当时是谈了一些长三角的好，谈了一些数据，谈了对长三角的投资和做生意，当时的意思是说，在中国投资首选长三角，如果是泛泛的讲。像大学生就业，实际上已经有一些不成文的对比，上海最好。虽然成本高，但是机会多，赚钱的渠道也多，还有一个更重要的，他的成长空间也大，做生意的空间也大，机会相对比较多。所以有时候你别把成本看的过重，成本是可以通过利润和增值消化掉的。所以，从这个意义上讲，长三角还是不错的一个投资福地。说到南京，我这边有几个数据，南京13年经济增长也算可以，13年是8011亿，增长是11%，这个在全国水平是中等偏上，南京之前在城市当中的排位是45位，现在是43位。我提醒大家，南京的服务业可圈可点，服务业占比已经占到54到55%。这个标志着南京城市的特色显现出来了，科教城市，南京的教育是非常棒的。我们进入视野的是几个名牌大学，其实南京几个职业学院，或者职业专科学校也是很棒的。包括我们14所自己也有培训学院，培训出来的就可以直接上岗工作的?；褂衅渌囊恍┎晃酥难?，无线电学校、轻纺轻工，包括动漫电影都有。这个就带来了新的活的劳动力，20岁左右的劳动力通过技能的培训立马就可以变成鲜活的劳动力，在城市扎根留下来。我们看到大学毕业生按照市场规律，找到一些自己的生存空间，我做过一些调查，珠江路很多电脑公司，很多职员都是合肥、石家庄这些地方的学校，什么轻工学院，什么中文系，他们自己找到南京发展，因为从某种意义来说，他们一步到上海有点难度，就选择发展比较好的替代城市，比如南京。再说南京，我对它很有感情，15年前，我受扬子晚报的委托，做了一个五万份的问卷调查，这个很值得和大家分享。就是两万个回件里面，南京市民的职业崇拜教授是第一位，第二是官员，第三位是企业家。南京人崇尚教育，教育是放在第一位的，第二位是官员，第三位是企业家。这个跟广州，或者说跟美国相比，刚好相反。广州那边第一崇尚的是企业家，或者说商人，女孩子找对象，商人就是有钱人，就是第一位的。第二位是教授，第三位是官员，因为官员从某种意义来讲，一旦规范化、法制化，官员不吃香已经成为定局，四五年前我讲过这个观点，当时很多人认为不可能，认为我瞎讲，现在很多人打电话给我，你讲对了。现在不是说很不吃香，但是渐渐的不吃香，现在公务员都规范了，那么多的规定都出来了。再一个，相对来说，南京的环境承载量要比武汉、沈阳等城市好，环境有一个名词叫做容载率，这个平方公里能产生多少产值，这是有一个定值的，超过了这个量环境就会很糟糕。我们回到新型城镇化，说到一个承载率的问题，我以前写过很多新型城镇化的文章，很多在顶级期刊发表。主要是讲不一定那么均衡的搞工厂，我们按照村镇可以有一些分工。比如说黄山，非常美丽的风景区，还有杭州，也是一个很不错的旅游城市，在杭州的上游有一些小工业，存在水流污染，包括一些小钢铁、小水泥，杭州市政府和安徽省协会，你们把这些工厂关掉， 我们给你们钱。于是这就是我们现在流行的碳交易的原始雏形，我不污染，我不开工厂，但是我对环境的贡献，你要用GDP和财富给我补偿。这是我们在十六大到十八大提倡的以经济手段管理经济。最近，习总书记讲了一个非常重要的现代化，国家治理现代化，个人以为，这在我们新型城镇化当中也用的着，国家治理一定要放到现代化的高度，法制化、科学化等等，国家治理要现代化，这样包括雾霾，包括城市治安都是一个综合治理的过程。所以整个治理现代化也给我们各级官员或者各级企业家提上了议事日程，甚至我们公民也有一些思考。
主持人：您觉得城镇化对房地产有什么机会，如何抓住这个机会？
张启祥：我讲的相对宏观一些，最近三五年提的比较多的是启动中国经济的两大支柱，或者说杠杆，一个是新型，还有一个是现代服务业。现代服务业，克强总理在即将当总理之前，在当处场合提到，现代服务业是我们发展经济的非常的支柱。在新型城镇化方面提到可以消化很多产能过剩，使很多乡村的硬件改善。讲一个例子，全国的乡村以下的厕所如果改造一下，全部翻新，这个对GDP有0.5%的贡献。除了厕所，还有卫生院、乡村教室、公共卫生、地下排水等等，如果这些都启动起来的话，会带动很大的增长。再就是农民转变成为市民以后，相对收入要比较固定，他就敢消费了，一消费税收又扩大了。第二块是现代服务业，如果狭义说就是为科技服务、为生产服务的服务业，并不是洗澡堂、理发店这样的服务业，包括金融、教育等等。现在服务业的空间非常大，在全世界贸易总量里面，最赚钱的还是服务贸易。你光生产一千辆汽车，还不如生产两个芯片和两个程序。所以，现代服务业和新型城镇化是两个启动中国经济的杠杆。
主持人：实际上是城镇化给我们带来的红利。
张启祥：城镇化里面牵涉到一个房地产，我之前说过一个观点，已经趋向于利润均衡化，你想在房地产里面发大财，或者赚一个大的利润不太可能。当所有人都趋向高利润的时候，利润必然下降，就趋向均衡。当有人不干了以后，第二年第三年以后又回到均衡线上，这就是均衡理论在起作用。我们房地产也有这样的类似因素在里面。两会期间，李克强说对房地产是差别化调控，这个差别化或者个性化，或者个案化，这个里面非常有文章可做了，我们房地产的人都喜欢研究一线城市、二线城市、三四线城市，有的把南京定义为1.5线城市，这个也不是没有道理的。南京未来的发展空间是非常非?？吹募?。12条地铁，现在已经通的三条地铁，包括青奥会举办以后，城市的面貌和功能会得到大大的提升，而且我个人一直认为，南京是上海特大城市的替代品，很多东西上海做不了，或者成本过高的，可以到南京做。而且南京这个城市科研实力比较发达，而且南京是全国唯一一个科研机制改革试点城市。所以很多东西可以先行先试。在南京创业或者是乐业的工程师、大学生有用武之地。市政府、省政府也不断草拟一些鼓励政策，我也参与过一些工作。我曾经到人才市场看到一个大学生手册，以前西安大学生到南京落户有很多门槛，现在不限制了，只要有大学文凭，到南京落户都可以享受到就业优惠政策，非常好。这个对南京房地产也是一个利好。为什么？这些大学生来了以后要租房，租房的量大了以后，也会促进房价的趋稳。现在有几个词很有意思，中央一直提房地产趋于理性，这个理性就是均衡，大起大落的时代，大起大落的结局是多数人不愿意看到的。最后就剩下均衡。老张说房价以后的走势怎么样？我就用了一个关健词，就是微涨，微到什么程度？能不能有一个具体数字，参照国务院发言人的口径，就是高于存款利率，低于GDP，或者在GDP增长率左右。实际上从某种意义来讲，只要和GDP同步的话，等于是变相降价了，因为人民币在贬值，通货膨胀压力还存在。今天有一个无厘头的提案在网上爆炒，说我们国家应该降工资，普通农民工从120涨到200还让不让人活了，这个应该让市场起作用，企业要做的是消化这个成本。这个消化的过程中房地产价格也起到一个成本的作用，能不能认为房价略微让一点，让这些在南京创业乐业的年轻人有一个奔头。
主持人：汪老师，您认为城镇化会不会推动房价的走势？
汪晓霞：城镇化对于房价的推动，实际上这个问题还是一个比较有趣的问题，我们之前会把这个城镇化等同于土地的城市化，我们也看到之前很多城市走过的路程，确实是土地的城镇化远远的快于人口的城镇化。这个实际上就形成了我们业内所说的造城运动，实际上新城的设立一定程度上确实是可以给地方经济注入强大的活力，比如苏州新区、苏州工业园区、昆山开发区，他们带动了经济。但是很多三四线城市不具备这种把城市长成巨人的条件，他们也规划新城，我来之前还特意查了一下去年发改委的数据，这个调查的144个地级市里面很多都提到了建新城，占到了92%，平均每个地级市提出建设1.5个新城和新区，161个县级市提出新城新区的占到的47.6%，这个新城新区的提出就是为了土地财政，而且在一张白纸上建设一个城市，成本是很低的。尤其是我们省的苏北一些地区，也是这样，通过卖地引进项目，通过这些项目一方面增加财政收入，也增加GDP。导致的后果我们也看到，确实是地价步步高升，也拉动了房价，产生了这样的效果。但是最近这一两年，我们也发现，出现了一些非常有趣的现象。之前的造城运动和所谓的城市化带动房价上升，在一些城市已经产生了负面的效应，包括苏南的一些城市，包括无锡，他就是因为之前的新区设立很多，人口的导入，包括产业的支撑跟不上，包括配套设施也跟不上，在这种情况下，所谓的城镇化对于房价的拉动已经起到了一个负向的作用，房价开始下跌。
主持人：一个加法一个减法。
汪晓霞：我们觉得，我看到也有专家做过研究，当你的人口超过一百万以上的时候，这个时候城市适合将密度过高的人口疏散到新区，这时候我们设立新区建设新区，发展城镇化，不断的扩张城市，这个是可以的。但是不是说你所有的城市，本身人口导入就很少，还要规划新区，就会变成空城和鬼城。所以所谓的城镇化会不会推动房价，这个要辩证的看到。
主持人：我们今天邀请到的是中航科技城的代表，我们也是一个城的概念，这个是房地产业态的概念，能不能介绍一下中航科技城的情况。
中航科技城：我们中航科技城和城镇化是有很大区别的，首先我们是在城市的核心土地上造一个城出来，我们希望这个城可以成为南京的新中心，我们也希望任何一位业主在这个城里面全天享受自己的生活。我们这边的业态主要是可以在这边工作和生活，也可以在这边消费，也可以让孩子在这边受教育。
主持人：有写字楼、商场、酒店和生活区。
中航科技城：包括中央公园。
主持人：这是一个趋势吗？我们拿地的时候会要求住宅商业一起拿？
中航科技城：我们一开始做规划的时候，我们目标就是希望这样，达到这个目标。
主持人：世联地产，您作为一个代理商，造城运动会不会造成房价的升高？
世联地产：推动周围的地价是肯定的，海南之前城镇化的时候，周边的地价带动GDP上涨很快，对于南京来说，现在溧水高淳已经有很多很著名的房企过去。对这两个区来说，以后的房价上涨是肯定的。但是这个房价上涨应该也是在他的一个城镇的范围内，并不能说完全跟市中心相同等级的上涨。包括他城镇化会带动一些商业地产、旅游地产和养老地产，城镇的商业地产和市中心的商业地产是不同的。城镇的商业地产是比较指标性的建筑，会通过这个指标性的建筑扩充商业地产。城市中心的商业地产现在越来越趋向于城镇的概念，是一个越来越包含性的商业地产。城镇化是一种以中心城市带动周边资源的过程。这种过程中肯定会造成一些商业的兴起，包括他房价的上涨，这是肯定的。
主持人：还有一个问题，现在包括万科、保利、恒大都在做土地储备，到处拿地，而且在招聘很多人，意味着下一轮的拿地要开始了，这样的土地储备不断的进行，会不会产生一些失衡状态？包括结合城镇化的情况，请汪老师谈谈。
汪晓霞：确实，大开发上的土地储备对他们来说是很重要的战略，我们也知道，对开发商而言，土地是他们的粮食，如果没有土地就意味着他下面的开发就是无米之炊。而且我们也看到去年的市场非常好，而且万科保利这些的企业销量非常高，回笼的资金非常丰厚，这时候进行土地储备是非常正常的战略。我采访的时候也听到一位开发商说我们为什么要拿地，因为现在我拿了地以后，我会用这块地抵押，放在银行抵押，现在银行对开发这块控制比较严格，我没有土地凭什么贷款。如果土地储备越多，我就可以通过土地获得的融资也越多越便利。
主持人：就像资本游戏不断的持续下去，不拿地就没有办法进行下一轮的游戏。
张教授，您怎么看？
张启祥：关于房地产企业拿地的事情，我个人判断，这里面有一定的风险，当然，刚才说这个口粮和基本原材料，这是肯定的，关键是这个口粮是精做还是细做，我想给网民一个分享，不要寄太大的利润想象，成本加利润即可。现在二线以下的城市肯定是必降无疑，但是1.5和一线城市还有上涨的空间。而且我得到一些消息，城镇化的进程是放慢了，是因为要规划领先，制定出一些硬性的规划，不能破坏山水什么的，把这个定下来以后，甚至于包括农民不准散落街头，要有安置，还有什么要当地居民30%以上不反对城镇化才能实施，这些要求都要在规划里面体现，之所以这个规划没有出台，其中就有这些细节在里面，如果太严的话，开发商会受不了，太松对也不利。国家要拿捏这个分寸，对国家的可持续发展有好处，这个就考验我们领导人的智慧，也考验我们企业家的智慧。我个人认为，一个好的房地产，或者一个好的楼盘无外乎三个元素，生态元素，当前当下提到更高的高度，第二个是便利程度，什么是便利，你在夫子庙的楼盘和江宁的楼盘，看病和吃小吃肯定不一样。包括在江宁很多老人晚上生病就抓瞎了，想吃点东西也不方便，包括小孩上学，一天多十分钟，365天就不得了。所以一个房地产的便利是很大的因素。便利还包括交通、硬条件的改善。第三个是服务平台，现在很多楼盘，几乎没有不带物业的楼盘，十年前、二十年前就没有物业，有的是两毛钱一平米，现在都是有物业，而且大家都了解，都是一块以上了，有的两块三块。这个服务平台也是我们房地产竞争的很重要的因素。为什么一些高档的酒店式公寓受欢迎，这个里面有服务在里面，也可以带来附加值。所以我们讲新型城镇化，我个人认为还是在精细上做文章，不要泛泛的批一块地就是城镇了，要在精细化上做文章。即便是农舍，农民的屋子，也应该打扮的漂漂亮亮的。这个在日本，在英国、新加坡都有例子。我们苏南地区也有一些地方，农村的住户很漂亮。当下的新型城镇化，或者讲房地产开发，精细化工作这个课还要补上。有人说补精细化最前面的课是补什么？是标准化，这个标准化也是很重要的事情。讲到标准化，我想跟大家分享一个非常通俗的案例，之前在一个主流媒体上看到，批评标准计量局搞了一个馒头的标准，说闲着没事非要搞这个馒头的标准，其实这不是没事找事，这是对我们食品工业长足发展的铺垫，必须要做标准，为什么日本的大米好，他们的大米有将近一千多个指标，你想不到的，他晒了多少太阳，施了多少肥，都有标准的体现，我们的指标只有他的十分之一，光一个米就有一千多个指标，那馒头能不能有指标？如果没有指标，将来出口遇到健康问题、营养含量问题，你打官司也打不赢。这个例子在很多方面都有体现，中医药产业，中国是中医药大国，但是我们现在的中医药产业的产量还不如韩国，韩国到东南亚出口的中医药药材远远超过我们中国，这个就是吃亏在标准化。所以麦当劳出来的产品，为什么在仙林和江宁都一样，甚至在上海也是一样，就是基于标准化。
主持人：那房地产行业呢？
张启祥：房地产行业将来经过一轮或者几轮的激烈竞争以后必然走向标准化。而且这个标准化有好多，可以是基于民间的需求，一些老百姓的需求，一些知识分子的需求，可以说是私人定制?；诒曜嫉姆裼泻芏辔恼驴梢宰觥Ｎ宜盗礁隼?，之前一个北京的房地产开发商他的广告词是说本楼盘没有一个探头，这是他的广告词，这个没有探头算什么？我们治安没有保障了，他下面解释了，我们全靠人工巡逻，15分钟巡逻，你的隐私不会受到任何泄露，这是一种高档的定制，类似成龙这种级别的人，他进出不希望别人看到，直接车子开到地下室，从地下室直接上去了，非常隐私。
汪晓霞：教授从面粉讲到面包了。
主持人：中航科技城算城东区域，那边有金城厂，我们对那块的土地利用有没有什么规划？
中航科技城：金城这块土地，从中航工业过来已经有60多年了，这块土地上已经经过三代航空人，每一代在这里就职和有过关联的人都很有感情，我们做规划的时候，也有一些保留建筑，对这些建筑进行适当的改造和修复，满足他之后的需求，但是我们会保留下来，这也是我们对历史的遵守。包括厂区也有一些很多年的树木，这些树都会保留，这些真正的让大家进了这个城，文化气息会相当重。
主持人：说到品牌，现在很多人买房子会认牌子，有没有人买我们房子是认我们中航这个牌子的？
中航科技城：我们在南京是进驻比较晚的，但是在华南地区大家是比较清楚的，当然和万科保利恒大这些做了很多年的房地产商有一定的差距，但是我们希望，中航通过中航科技城的项目能在南京得到一个华丽的亮相。
主持人：也让南京市民对中航有更多的了解。
今年姜伟新部长说了双向调控，我个人参加了这个联合报道，就是一个差异化，我们发现南京和苏州开年的时候，土地市场出现了新政，南京是9050，但是杭州和上海不一样，他们没政策，反而土地节节升高，我们预测到，是不是会出新政，3月1日发的稿子，3号出新政了。您怎么理解双向调控，南京之前出了宁七条，各位对这个政策是怎么看的？
汪晓霞：我来的时候，把姜伟新部长在去年的讲话带过来了，其实我觉得他说的双向调控当时已经成型，那时候他讲2014年房地产市场从两个方面着力，第一是增强调控工作的针对性，要进一步强化地方政府稳控房地产市场的责任，同时针对房地产市场的实际情况注重分类指导。北上广深等城市要落实差别化的信贷、税收政策和住房限购措施，增加住房用地，房价下跌的城市要控制开发规模。第二个方面，他说要探索完善住房供应体系，这个更多是从住房保障方面来阐述的。另外一个，他也提到了一个强化房地产市场监控，我们现在可以看出来，政府的工作思路更多的时候，目前一个是抓民生托底，一个市场监管，然后各地因地制宜出台自己的政策。这次李总理回答中外记者采访的时候，他对这个问题也有阐述，他有八个字，分类施策、分层施策。比如苏州，是针对商业地产市场过剩出台了一些调控政策，上海是针对土地市场的，土地的集约利用。包括我们宁七条，是根据南京市场的供需紧张的状况出台了加大土地市场的供应，尤其90平米以下中小户型的供应，就是针对普通购房需求的政策。这些可以看出是很个性化的，也是一个定制式的政策。所以我觉得，现在政府的调控思路确实是已经有所改变。不是一刀切了，是有差别化的。
我们以前也看到一刀切带来的后果。其实三四线城市本来需求就不多，你还限购，你其实这个是用不着的，反而把市场搞坏了，所以我们一定要知道房地产市场是一个区域市场，一定要根据区域的实际情况。
主持人：世联地产怎么看待这个问题？
世联地产：我们现在看到一刀切已经成为历史了，未来的趋势是地方政府有更多的自主权，这次提出抑制投资需求，我们数据显示，07年和2010年的时候投机需求达到45%，限购以来，据一直保持在15%左右，所以这个抑制政策不会退出，限购还会继续。另外，还提出了一个增强中小商品房供应，还要增加共有产权房的供应。另外，双向调控来说，是保障刚需需求，包括现在利率政策的收紧，国家保刚需的政策核心是没有变的。
主持人：开发商怎么看？
中航科技城：住建部和房地产开发商有过多轮的磨合，现在住建部慢慢的也是更加市场化了，也能理解每个政策一定要更加的准确，就像刚才说的私人定制。也就是说，每个区域的情况是不一样的，只有根据每个区域的实际情况来进行一个私人定制。这就是我的想法。
主持人：请张教授做一个宏观上的分析。
张启祥：双向调控，有一个说法，对一刀切的形象比喻，北京生病全国吃药，没有必要。一线城市和四线城市肯定是不一样的。我的一个个人研究体会，国家的调控越来越体现出智慧，表现在什么地方呢？实际上我在十年前就跟很多北京的一些经济学者讨论过这个问题。当时提出一个观点，现在看来是符合实践的，国家管住或者保障保障房，当时还有一个经适房，现在不怎么提了。李总理明确讲，我们就是要保障，让创业者和刚开始工作的人有房子住，没有说买得起房，包括9050政策也有这样的含义，就是保障基本面，年轻劳动力有房子住，这个住可以是租，也可以是廉租。甚至于大学老师，如果不愿意买房也可以租，这个政府可以有保障，这个占的比例，世界各国来看都在50%左右，有的还多一些。我们现在10%不到，这个比例要加大。李总理在答记者问的时候谈到了具体的数字，这个是钢性的。而且就这一块地方政府感到吃力，但是吃力也要完成，这是政治任务。一旦这个保障实现了以后，商品房，或者说定制化的产品就是市场说了算，让富人游戏，这个概念就是有涨有跌?；蛘咚担檬谐∷盗怂?，政府就管住保障，包括现在提出为城市建设作出重大贡献的农民工，让他们有一个廉租房住，这个也是政府的责任。这样保障房实现以后，商品房价格就不会太大的变动，会趋于稳定。这个里面如果要深刻领会什么是市场起决定性作用，我现在看到很多人买房子，价格跌了就去砸售楼处，这个一个是没有契约意识，第二个，这个市场有涨有跌，没有人说市场肯定涨，或者肯定跌，这是上下波动的。作为消费者也好，作为开发商也好，都要有这个理念，不要把涨了降了归罪于某一个方面，这是不对的，这就是对市场的把握。保障房弄好，其他的就让市场说了算，或者让利润率发挥作用，让有钱人游戏。
说到保障房，我补充一下，没有人说让穷人买得起房，是让你有房子住，在美国德国也不是所有人都可以买得起房子的，房子毕竟是一个不小的投资?；痪浠八?，即使租房子一辈子也是一个很不错的选择，干吗要把钱放在房子上，你想想看，一个人从生到死，有这么几百万的房产在那儿，经济学上来说也不经济。双向调控我个人认为，不要期望于保障，也不会看到暴跌，因为我们调控房价的手段多了去了。现在廉租房、公租房这块，个人认为力度还可以大一些，思路还可以再放宽一些，换句话说，动员社会的力量。现在开发商拿地，或者做规划的时候，政府已经开始做一个配建原则，必须有三分之一的公益面积。整个的过程，我们逐步在规范，规范到最后就是趋向于均衡。
用市场价值规律说了算，经济学有一个均衡理论，现在一些房地产的差别化主要是一些替代品，你把价格喊的太高，会有其他的替代品出来?？⑸桃∫坏闵缁嵩鹑危桓銎笠刀陨缁嵊泻玫目诒?，社会责任好，良心企业，他这个品牌也会给他带来无穷的效益。这是肯定的。
主持人：中航科技城现在有没有价格确定？
中航科技城：目前还没有。
主持人：今年会公布吗？
中航科技城：现在还在定？我们项目是比较大的，在做规划的时候是比较慎重的，因为每做一步都是要精算的，包括我们公司有很多专业人士给很多的意见，我们会吸收这些意见，进行一些调整。我们现在在规划当中，暂时没有对外信息公布。
主持人：我们比较期待这个项目，我知道这个项目是从规划局知道的。然后打电话到规划局问的时候，他跟我讲了，专门找了一个做这个规划的人解释了规划，看了一下图纸。
汪晓霞：今年会上市吗？
中航科技城：今年会有一些动作，我们希望循序渐进的，慢慢的让大家接受，我们不希望让人觉得我们是御驾亲征的感觉，我们希望能给这个城市锦上添花，我们想提高大家全新的生活方式，让南京人真正的感觉到在南京1.5线的城市也感受到欧美城市的感受。
主持人：我们共同期待。