上市房企大考

　　《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示， 2013年上市房企总资产均值为362.89亿元，同比上升24.33%；房地产业务收入均值92.08亿元，同比增长46.62%；资产负债率均值同比增加1.09个百分点至65.81%；净负债率均值同比增加15.31个百分点至79.67%；净利润均值为13.76亿元，同比增加16.41%。

　　2013年，沪深房地产板块行业指数与大盘指数走势基本一致，整体呈现震荡下行的态势，且表现弱于大盘走势。以2013年12月31日收盘价计算，房地产行业指数年内累计下降9.56%，而沪深300指数累计降幅为7.65%。港股方面，在恒生内地100指数累计上升1.01%的情况下，恒生地产分类指数年内仍累计下降9.17%。在基本面与政策面交替作用下，上市房企整体表现低迷，仅在主题投资遇机会时，题材类个股有超预期表现。

　　2013年，上市房企资产总额均值为362.89亿元，同比上升24.33%；净资产均值为102.66亿元，同比上升17.11%；房地产业务收入均值为92.08亿元，同比上升46.63%；营业利润均值18.08亿元，同比上升12.53%；各项规模指标同比增幅均有较大幅度的回升。总资产方面，2013年，沪深上市房企总资产均值为236.71亿元，同比增长26.14%，增速较上年提升14.12个百分点；在港上市房企总资产均值为640.89亿元，同比增长15.22%，增速较上年提升13.68个百分点。房地产业务收入方面， 2013年，沪深上市房企收入均值为65.11亿元，同比增长64.37% ，增速较上年提升 46.79个百分点；在港上市房企收入均值151.51亿元，同比增长26.11% ，增速较上年提升22.24个百分点。总体来看，在港上市房地产公司的资产规模、房地产业务收入在绝对量上依然领先于沪深上市房地产公司，但近两年来的扩张速度已慢于沪深上市房企。

　　从绝对值指标看，2013年，上市房企净利润均值止降回升，为13.76亿元，同比增长16.44%；现金及现金等价物余额均值为44.00亿元，同比增长19.73% 。从比率指标看，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标仍处于自2009年以来的下行通道中，分别由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%，相比2009年则已分别下降了约6个和3个百分点。由于成本费用相对利润额增速更快，成本费用利润率同比下滑3.31个百分点至28.56%，企业需加强成本和费用的管控，全面提高盈利效率。

　　2013年，房地产上市公司部分成长性指标优于2012年。营业利润增长率均值为20.19%，同比上升0.45个百分点；净资产增长率均值为 19.47% ，同比提高6.76个百分点；但营业收入增长率均值为31.96%，同比下降1.01个百分点。从成长性指标来看，2013年，企业业绩分化更为明显，其中，高成长性和中成长性企业阵营合计占比由上年的85%减少至48%，低成长性和弱成长性企业合计占比由15%增加至52%。此外，2013年，各类型企业营业收入增长率均值都高于其自身营业利润增长率均值，普现“增收不增利”现象。

　　2013年，由于销售良好，企业普遍加大杠杆力度，偿债压力有所上升。从长期负债比率来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，较2013年上升0.95和16.96个百分点，均为近三年来最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值较2013年下降34.58个百分点至190.15%；现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75% 。总体来看，行业负债水平仍处于历史高位。

　　2013年，房地产上市公司存货均值在200亿元左右，同比增加约25%，较上年提高10个百分点，去化压力依然较大。虽然过半企业的存货周转率较上年有小幅提升，但由于两级分化情况比较严重，再加上个别企业极端值的影响，行业均值由上年的0.60降至0.47；流动资产周转率均值和总资产周转率均值分别为0.33和0.25，基本与上年持平。近年来，由于土地成本和资金成本不断攀升，而杠杆系数提升空间有限，高周转快销策略逐渐成为企业提高回报率的主要途径。整体来看，产品定位以中小户型普通商品住宅为主并力推标准化和产品线复制的企业，在周转速度上更胜一筹，而定位仍偏高端住宅和商业物业且产品差异化程度较高的企业，周转速度普遍较低。

国泰君安：经济下台阶，政策露山水
　　政策放松预期在增强，信贷为销量提升关键变量。地产投资对GDP贡献大，可对冲经济下行风险；预计后续各地会继续出台放松政策。按揭贷款持续紧张，中性假设下可支持销售全年同比持平，为后续销量变化的关键变量。【详细】

海通证券：定向宽松有利板块估值上行
　　中共中央政治局常委、国务院总理李克强指出针对企业反映的实体经济资金总体紧张特别是小微企业融资难、融资贵等问题，运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，优化金融结构，保持货币信贷合理增长，推进金融改革，营造良好的金融环境。【详细】

未来数据越差，对冲越强
　　销售利空影响在估值中已有反应。从实体基本面看，行业已经历降价、成交下滑、流拍、房地产投资增速下滑和破产五大基本面冲击。截至2014年5月23日，板块动态PE对A股动态PE折价1.3%。我们认为当前市场已足够悲观，不论机构仓位还是估值上均已进入底部。【详细】

中国相比日本体现为“慢城市、快金融”，房地产量价都存上涨空间
　　中国城市建设落后于1970年的日本。中国城市化率约53% ，落后1970年的日本18年，户均住房套数约0.68套，远低于当时日本的0.97套，不考虑城市化率的提升，按照当前住房新开工速度，仍落后5年。【详细】

高华证券：更多宏观宽松政策是防止住房需求快速下滑的关键
　　李克强总理5月22-23日在内蒙古调研时释放出了更温和的宽松基调，这意味着政策有望进一步放松，我们的经济研究团队认为这可能会在短期内为经济增长的下行风险提供缓。【详细】

政策对冲已经开始
　　产业政策各地不同程度调整：考虑此前住建部提出"双向调控"思想，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。部分城市为解决当前住房市场下滑过快问题，从4月开始已对购房政策作出微调以保证市场平稳。【详细】

光大证券：进入白银十年，卫星城建设起步
　　以日本为鉴，经济转型非地产大拐点，行业发展由全局下沉至区域1970年前后日本面临经济、产业结构和人口的拐点，一是原有靠固定资产投资拉动经济快速增长的发展方式不可持续，二是刘易斯拐点到来，劳动人口占比逐渐达到高位。【详细】

中国一线城市卫星城建设起步
　　中国一线城市退二进三已在进行，第二产业占GDP比重每年下降约1%；但城市土地开发强度明显过低，4个城市现有建成区仅相当于日本三大都市圈的半径20km内的最核心区域；同时，人口几乎全部集中于中心区，相比1970年东京圈核心区人口仅占整个都市圈的48%。【详细】