四城记


	房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。　　近日，孟祥远领衔的南京林业大学城市与房地产研究中心运用统计数据和调研数据对北京、上海、广州、深圳四个一线城市近十年来的房价走势，以及特征、居民对房价及调控政策的满意度等情况进行了系统研究，在此基础上分析各城市在各个阶段调控中出台的行之有效的政策，提出稳定房价的政策建议。　　某种意义上讲，北京、上海、广州、深圳是最能代表中国房地产发展历程与现状的四个城市，他们的历史，不再只是四个城市自己的历史，他们的现状，不再只是四个城市自己的现状，他们折射出的是中国房地产的真实身影。


	2012年，四个一线城市中，商品住宅价格最高的是北京市，其均价为20700元/平方米，深圳排在第二位，为18847元/平方米；广州与上海均价相当，分列第三、四位。　　在2009年之前，四城市商品住宅均价一直由深圳领先，房地产发展最早、最成熟且毗邻香港，是这段时间内深圳房价领先的最主要原因。而随着房地产在全国范围大规模地发展，北京作为首都，经济发展、人口增长、大规模的城市改造和居民拆迁都是推高其房价的主要因素，2010年北京新建商品房房价飙升，从13799元/平方米上涨至20328元/平方米，涨幅高达47.3%，一跃超过深圳。


据统计，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品房均价从2003年至2012年一路攀升。其中，十年涨幅最大的是北京，达到337%，涨幅最小的是上海，为197%；深圳以220.6%的涨幅排在四城市中的第三位。而广州上涨了261.2%，与北京、深圳、上海三大城市比较，价格曲线最为平缓。


从近十年四大城市的调控政策来看，主要是以严格执行中央出台的各种政策为主，地方政策起辅助作用。　　房地产宏观调控政策大体可以为分三类：行业政策、金融财税政策以及保障房政策。　　从四城市出台的政策效果来看，也呈现出不同，北京最为平衡，三种政策都取得不错效果；上海、深圳的金融财税政策效果最为显著；广州则是行业政策表现最为突出。	北京是中国房地产调控政策的风向标城市，每出台一个政策都会引起全国瞩目，其调控也最全面、最严谨。十来年的调控几乎涉及房地产领域每个环节，率先出台的 “限外令”、“限购令”等行业政策影响深远。	上海作为房地产调控的重点城市，一直根据中央调控政策的精神，采取了一系列具体政策和措施，如大规模郊区化发展，对房地产市场进行了有效的调控，并取了得一定的效果。	近十年来，广州房地产调控主要以贯彻中央调控精神为主，并且根据本地房地产市场的发展出台了部分较为有针对性的调控措施，如土地、住房预售、市场综合治理等。

行业政策主要起规范市场作用

　　从近十年四个城市的行业政策来分析，深圳地方行业政策在预售环节取得不错的效果，如禁止“认筹”、“深15条”等，虽然对房价没有起到完全遏制作用，但通过对成交量的影响，一定程度上抑制了房价的快速上涨。

金融财税政策起立竿见影作用

　　从房地产调控来看，金融政策基本完全按国务院要求执行，但地方的税收政策影响巨大，成为近十年最有力的调控政策。

保障房政策尚需逐步完善

　　在四个城市中，北京对保障房的调控是全国最完善的。从建立房地产调控的长效机制来看，保障房是最重要的一环，在未来房地产发展中将成为重中之重，也是地方政府调控的着力点。

　　近年来，房地产市场一边是调控政策频出，“史上最严”、“组合拳”、“限购、限贷、限价、限外”等相继出现，但另一边却是房价节节攀升，老百姓对政策既失望又寄予厚望。

北京、广州、深圳：“继续加强调控，直至房价下降”的受访者所占比例均为最高，
上海：市民既支持继续执行现在有效的政策，又希望出台新的有效管制。

北京、广州、深圳：“不够猛烈，期待更多新政出台”
上海：“有好有坏”

深圳：54.9%的受访者选择“应该征15%”
北京：两极分化，“应该征15%”、“不应该征”的各占45.0%、41.4%
上海：是赞成第二次购房征税比例最高的城市
广州：“不应该征”的比例最大

北京、广州：市民偏向“行政命令，如限购、限贷、限价、限外”
深圳：市民偏向“信贷政策，如提高首付与利率”
上海：市民选择较为分散，认为各主要政策的影响较为平均

深圳：市民最希望保留“限价令”
北京、广州：与四城市总体水平较为一致
上海：市民最希望保留“限购令”、“限贷令”

　　从四大城市历年的调控措施成效来看，虽然已取得一定效果，但关于促进房地产市场的健康稳定发展仍有许多工作要做，对于未来房地产调控，孟祥远提出了以下建议。


学习美国房地产市场，建立公开、透明的网络查询系统完善房产税征管办法加快处理和利用历史遗留违建私房		严格执行住房限购、限贷政策的同时，可针对性设立不限购区域继续强化商品住房预售管理，引导房地产开发企业理性定价进一步加强新建商品房买卖合同备案管理，控制交易节奏区别对待“改善型需求”