项目品鉴：自贸区首个高端写字楼远洋财富中心


		作为我国改革开放的“试验田”，上海自贸区为中国带来了变革与创新，为外高桥板块注入了新的活力，为企业带来了种种利好政策。一年多以来，自贸区内的办公物业已从“疯狂”回归到了理性，步入了稳步增长的阶段。　　数据显示，截至9月中旬，上海自贸试验区近一年来共新设各类企业1.2万余户。而且，外高桥保税区原先是以贸易、仓储、物流为主，本身办公物业十分缺乏。需求的增长加之原本资源的缺乏，使得自贸区办公物业的未来发展被普遍看好。


	外高桥保税区原本是以物流、仓储等工业园区为主，自贸区成立之后，外高桥在对对办公物业的需求以及功能上都发生了较大的变化。而且，周边的办公物业房龄都是在8年以上，办公楼市场亟需新品入市。


	5号门周边——三联大厦租金：3-3.5元/平方米?天二手房售价：1.5-2万元/平方米地址：华京路8号物业类别：标准写字楼（甲级）物业费：10.00元/平方米?月交通配套：六号线/外高桥保税区南站、高川专线泰高线外高桥2路等。周边配套：华润万家便利超市、交通银行、农业银行、建设银行、中国银行等。		3号门周边——高翔大楼租金：1.8-2.5元/平方米?天二手房售价1.6-2.3万元/平方米地址：富特西一路355号物业类别：标准写字楼（其他）物业费：9.90元/平米?月竣工时间：1997年交通配套：6号线航津路站、815、971、1015、453、611、川张高专线、高川专线等。周边配套：国际商品广场、中国工商银行、中国建设银行、浦发银行、上海外高桥皇冠假日酒店等。		2号门周边——汤臣国际贸易大厦租金：2-4元/平方米?天二手房售价：2万元/平方米地址：基隆路1号物业类别：标准写字楼（甲级）物业费：12.00元/平方米?月竣工时间：1995年交通配套：轨道6号线外高桥保税区北站、公交外高桥2路路 968路 815路 996路等。周边配套：可的便利店、星巴克咖啡、农业银行、上海银行、喜来登酒店等。

　　根据上海市规划和国土资源管理局和中国（上海）自由贸易试验区管理委员会发布的《关于中国（上海）自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》显示，如主导用途为商业、办公等用途的综合用地，出让合同中明确主导用途及其附属用途部分应自持部分的房屋等情况的，在登记管理上只能记载在同一本房屋土地登记簿上，并发放一本房地产权证书；建设工程设计方案应严格按照出让合同中约定的主导用途和附属用途进行设计和审批；第十一条管理规定，对于变性后招拍挂土地：（一）在保障公益的前提下，开发单位须持有全部物业产权。（二）建设用地使用权不得整体或分割转让，房屋不得分割转让。
　　由此可见，自贸区的土地政策日趋严苛，日后可售小面积商办物业较为稀缺，甚至可以说是“一席难求”。

打造国际贸易服务和金融服务功能区
　　在功能定位上，外高桥保税区依托区域先发优势，联动森兰区域，打造成为以国际贸易服务、金融服务、专业服务功能为主，商业、商务、文化、休闲多元功能集成的综合性功能集聚区。目前已汇聚花旗银行、渣打银行、浦发银行等十多家银行。
　　外高桥未来的发展发展策略更加注重集约紧凑与立体开发：首先，推进区内土地二次开发，盘活存量空间资源。其次，结合现有商务办公楼宇的布局，通过改造升级和新建等方式，打造一批主题式高品质商务办公载体，形成相对集聚的金融功能区、总部功能区、贸易功能区等，配置商业、文化、休闲等多元功能业态，打造城市综合体（核心CBD）。第三，加快推进森兰区域开发，引导企业区内（自贸试验区）注册、区外（森兰区域）集聚，探索展示交易的“前店后库”模式，实现保税与非保税联动，仓储物流、展示交易、订单销售联动发展。

外高桥CBD呼之欲出引领上海最低空置率
　　根据日前仲量联行发布的数据显示，浦东中央商务区办公楼市场空置率降至2007年四季度以来新低。报告指出，来自内资金融服务业租户的强劲租赁需求持续推动浦东办公楼租赁市场，平均租金本季度环比上涨2.5%，并已开始带动浦西中央商务区租赁市场的需求。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示："随着金融改革的推进和上海自由贸易试验区有关法规的逐步完善，我们看到内资资产管理、私募股权及其它金融服务行业租户正积极寻求扩张或设立新办公室，从而产生强劲的租赁需求。"

　　从商办市场价格走势来看，从自贸区成立后价格有一个上翘，这个余温保持到年初，之后有所回落。
　　由于外高桥7成以上是工厂改建而成的办公，所以纯写字楼相当紧俏。基于自贸区成立后，需求量比较大的，尤其是200平方米以下的小户型，相当抢手。目前空置率基本在10%以内。当前租金在4元/天/平方米。而工厂改建的办公楼目前租金在2.2元/平方米/天。
　　另据粗略统计，目前外高桥自贸区内办公楼租金价格大约在2.5元-6元每平方米·天，其中新发展为6元每平方米·天、海关大楼为5元-5.5元每平方米·天、国贸大厦为3.5元每平方米·天、2号门附近为2.5元-3元每平方米·天。
　　业内专家表示：自贸区建立后，比如物流基地建设、商务办公需求等会率先出现一波需求潮，因此这类商业地产会率先迎来机遇。虽然年内价格迎来降温，但是长远来看，自贸区利好是毋庸置疑的，未来高端写字楼项目入市一定会受到市场关注。

　　目前外高桥自贸区内普遍供应较少，办公物业供应主要以二手房为主，且房龄普遍较长，设施略显老旧、选择余地较小。相对而言，远洋财富中心作为目前外高桥自贸区核心区域内，唯一在售的一手办公楼项目在产品规上具有一定优势。
　　远洋财富中心项目共由一栋主楼和两栋副楼组成，三栋楼采用凹字型布局，从风水学来讲是聚财的象征着财源滚滚，生意兴隆。其中2号楼为主楼，办公面积1.3万方共12层层高4.2米半层500平米起售，我们远洋地产自贸区里自己的办公总部也会设立在这栋里面。一号楼和三号楼办公面积是1.5和1.6万方共9层层高4.4米可以做loft，可谓是双倍得房率。面积43-90㎡各266套办公主力户型为60㎡。
　　另外，该项目43㎡的小面积物业产品不但降低了投资门槛，还在企业注册资质问题方面兼顾了注册、办公、投资等多重利好。同时，项目拥有彰显企业实力与气派的双层大堂，交付使用时是区内唯一标准最高的写字楼。

　　交通配套：地铁6号线外高桥保税区南站、公交815路、181路、浦东17路等。
　　周边配套：肯德基、麦当劳、全家便利店、快客便利店、中国工商银行、华夏银行、浦发银行、农业银行、渣打银行、国泰世华银行、加枫路邮政支局等。
　　项目位于外高桥自贸区5号门旁，隔路对望海关大楼。是区域内少有的在售小面积双层LOFT办公项目，层高4.4米。本案临近6号线与中环线，交通便利。


	习近平：　　上海自由贸易试验区是块大试验田，要播下良种，精心耕作，精心管护，期待有好收成，并且把培育良种的经验推广开来。著名经济专家叶檀：　　上海自贸试验区改革，既是对上海的考验，也是对中国深度改革开放的考验。上海是否能回到黄金时代并不重要，重要的是中国已进入深度开放、发展时代。上海中原地产研究咨询部卢文曦：　　长远来看，自贸区利好是毋庸置疑的，目前是价格的理性回归。从商业地产的角度来看，由于外高桥版高端写字楼并不多，而市场需求又是客观存在的，所以未来如果有这类产品入市一定会受到市场关注。中国房地产数据研究院执行院长陈晟：　　自贸区的建设将使产业地产迎来良好的发展机遇，给房地产业带来长期利好的影响。		李克强：　　要让在上海自贸区注册的企业，不仅站得住，而且活得好，赢得大未来！上海自贸区有大未来，上海有大未来！亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东：　　通过功能分区的划分，促进土地综合使用、建筑复合利用。根据区位条件、交通条件、建设基础、规划导向，形成服务分区、综合分区、物流分区三类功能分区，分别以公共服务设施、工业以及仓储物流为主导功能，对各分区提出主导或鼓励的用地性质。对于这三块功能区都持看好态度，外高桥片区的发展潜力是非常大的。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授：　　在上海经济发展日渐降速的情况下，自贸区批准对上海无疑是一个重大的利好消息。自贸区会对港口、物流等产业的发展有大的促动。第三产业中的服务业和商业更是对未来上海经济的转型有良好的带动。自贸区建成甚至对未来整个上海市的房价都会有一个提升。